为什么房地产交易的分期付款结束时可能会有余额？

[najmulseo2020]

正如我们已经预料到的，由于所选择的摊销制度和约定的合同费用，房地产融资合同期限结束后可能会存在剩余余额。

摊销制度是从债务本金中扣除已付款的方式。

在融资合同中，除了债务本金外，还有利息、价款调整、管理费及其他费用。

摊销制度涉及实际发放的贷款价值，即将摊销的本金债务，而不是利息和其他费用。

话虽如此，巴西最常用的两种主要摊销系统是恒定摊销系统 (SAC) 和价格表。

我在 100 个月内融资了 500,000.00 巴西 白俄罗斯 whatsapp 筛查 雷亚尔。因此，每月将从本金中摊销 5,000.00 巴西雷亚尔。利率（每月 1%）将根据债务剩余金额而变化。因此，我们将有：

因此，对于同样的 500,000.00 雷亚尔，在同样的利率下，我们将有 100 次分期付款，金额为 7,932.87 雷亚尔。了解摊销金额随着时间的推移而增加，而利息金额则减少。这是因为，随着未偿还余额的减少，利息也会降低，因此分期付款的剩余金额必然会被摊销。

使用 SAC 摊销后，合同总价值将为 752,500.00 雷亚尔，而使用 PRICE 表，合同总价值将为 793,287.16 雷亚尔 - 这还不考虑其他合同费用，例如费用、保险和货币调整。

但如果分期付款和摊销都有固定价值的规定，那怎么还会有剩余呢？

当合同规定的金额修正与每月支付的分期付款不匹配时，就会发生这种情况。

例如，如果合同规定按照价格表摊销，但按照 TR（参考利率）修正未偿余额，则每月支付的分期付款将不足以偿还债务总额。

然而，这种收款形式在金融市场上已不再实行。

尽管不再使用这种做法，国家货币委员会（CMN）通过第 4,537/2016 号决议，规定融资合同必须提供摊销制度，以保证在合同期限内全额结算，包括利息和货币调整。这一预测被纳入了CMN第3932/2010号决议。

因此，银行必须以这样的方式提供融资，即合同结束时没有剩余余额，包括每月分期支付的利息和应付的货币修正。

剩余业务余额
剩余余额。

剩余余额和 STJ
在国家货币委员会作出这一决定之前，已有多起针对金融机构的诉讼，这些机构在合同结束后仍向买家/借款人收取大量费用。

在这些诉讼中，买家质疑合同结束后收取剩余余额条款的合法性。

由于诉讼的多样性和主题的相关性，STJ 为重复上诉系统制定了论文，并于 2016 年根据重复主题第 835 号进行了评判：

在SFH范围内签订的融资合同中，如果没有保证FCVS覆盖的条款，则剩余未偿还余额必须由借款人承担。

此后，据了解，在不受工资变动补偿基金担保的合同中，如果有剩余金额，则这些金额可能会向买方收取。

房地产融资分期付款的货币调整和利息
我们已经在这里提到，利息和货币调整都是每个房地产融资合同中通常存在的费用。

利息支付是随着时间的推移借入资本的报酬。这是银行对所发放贷款进行报酬的方式。

货币调整是由于通货膨胀造成货币价值随时间贬值而进行的调整。

房地产融资余额如何修正？
纠正未偿余额的方法取决于合同条款，可能按月或按年进行。重要的是标准要明确，而且各方都要了解规则。

我们可以按如下方式计算该余额：

更新未偿余额=历史未偿余额x修正指数。
减去已付款项将得出当前未偿余额。

如何查询融资房产的剩余余额？
您可以通过给您融资的金融机构提供的服务渠道，查询您与该金融机构合同的剩余余额。